Les hypothèses retenues ont été les suivantes :

- Soit une opération financée en PLUS en zone II
- Une surface utile (SU) moyenne par logement de 70 m2
- Un prix de revient de 1 600 €/m2 SU, soit 112 000 €/logement
- Un loyer de 5,3 €/m2 SU (y compris garages)
- Le plan de financement :
                                      - Subventions : 10%
                                      - Prêt PLUS 50 ans : 27%
                                      - Prêt PLUS 35 ans : 43%
                                      - Prêt 1% : 10%
                                      - Fonds propres : 10%

- Evolution des loyers : 1,6% (inférieure à l’évolution de l’ICC)
- Evolution des charges : 2,1%
- Aléas locatifs (impayés et vacance) : 2,75% des loyers
- Coût de gestion global : 900 €/logement/an
- Gros entretien non récupérable : 300 €/logement/an
- Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : 500 €/logement/an
- (avec une exonération de 25 ans)
- Aléas locatifs (impayés et vacance) : 2,75% des loyers

Le coût de gestion global comprend tous les frais de gestion non récupérables : frais de personnel, assurances, honoraires, entretien courant.

Ces hypothèses étant posées, l’autofinancement de l’opération a été calculé à 35 ans, puis comparé à modifications d’hypothèses.

L’autofinancement est calculé de la façon suivante : Loyers - aléas locatifs - coût de gestion - gros entretien – TFPB – Annuités = Autofinancement.

Les produits financiers ne sont pas intégrés dans cette approche.

Les hypothèses retenues pour cet exercice ont une portée avant tout pédagogique et n’ont pas pour objectif de traduire la réalité régionale. Le niveau de subvention ou de fonds propres peut être très variable d’une opération à une autre. Chaque opération est différente.

Les résultats sont exprimés en €/logement en valeur actualisée (au taux de 2,1%).

La première colonne décline les variations d’hypothèses, la seconde traduit le résultat d’autofinancement cumulé pour chaque variation d’hypothèse, la troisième colonne compare le résultat initial avec le résultat modifié, et la quatrième colonne exprime le niveau de reconstitution des fonds propres. 

Les paramètres les plus sensibles concernent les loyers (niveau et évolution) et la structure du plan de financement (quotité de subvention et de fonds propres).

Une approche partagée des conditions d'équilibre d'opérations déjà à l'oeuvre sur La Métro et Le Grand Lyon

Cette approche partagée permet aux organismes et aux collectivités de débattre sur la structure du plan de financement et sur la qualification des équilibres d’opération. La Métro par exemple, à travers son comité des financeurs, s’est engagée dans une approche normée du tour de table financier des opérations, les fonds propres et la participation communale constituant des variables d’ajustement. Cette approche est mise en œuvre à travers un examen collectif des opérations en s’appuyant sur une fiche d’analyse normée.

Les opérations analysées sont classées en trois catégories à partir de la qualification de leur performance économique :
          - Déficitaire : Cumul d’autofinancement < 0 à 35 ans 
          - Tendue : Flux d’autofinancement < 0 entre la 1ère et la 15ème année avec cumul d’autofinancement > 0 à 35 ans 
          - Equilibrée : Flux d’autofinancement positif entre la 1ère et la 15ème année et cumul d’autofinancement positif
          - Performante : Equilibrée et fonds propres reconstitués à 35 ans

Au-delà de l’approche à l’opération, il convient également de mesurer l’impact du développement sur l’équilibre de l’organisme, c’est à dire sa capacité à couvrir ses risques patrimoniaux. Cette notion de couverture de risque est appréhendée à travers l’autofinancement avant maintenance rapporté aux besoins techniques de l’organisme, sur une échelle de 10 ans.

Au cours de cet échange, l’ABC HLM du Rhône a exposé la démarche engagée avec le Grand Lyon autour des conditions du montage des opérations au cours du second trimestre 2005. Cette démarche est une contribution des bailleurs à la réflexion partagée sur la prise de délégation des aides à la pierre. Elle a permis de poser des hypothèses de façon collective, de travailler dans la transparence avec le Grand Lyon sur les équilibres d’opération, et de construire des projections sur les besoins en financement à l’échelle du PLH.