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Développement économique et commercial dans les quartiers en renouvellement urbain
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L'implantation d'activités économiques et commerciales dans les quartiers en renouvellement urbain est un levier puissant pour améliorer l'attractivité des territoires et rompre leur vocation résidentielle unique. Afin d'aborder ce thème avec les organismes de la région, l'ARRA a organisé le 8 avril 2005 avec le soutien de la CDC et l'appui du GIE Villes et Quartiers une journée professionnelle sur ce thème.
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Les enjeux du développement économique et commercial
Si le commerce dans les opérations de renouvellement urbain ne représente en moyenne que 5 % des surfaces, il constitue une part importante de la sensibilité des élus : l’enjeu est donc réel. Pourtant, le commerce dans les secteurs de la politique de la ville connaît une situation critique liée à l’évolution des quartiers, mais aussi à des transformations plus générales de la société, comme le taux de motorisation des ménages, l’éclatement des structures commerciales vers la périphérie, la paupérisation des habitants. Le commerce a pourtant une règle d’or : il ne se décrète pas et ne vit que sur les potentiels de dépenses et les flux de clients. Il représente une activité privée soumise aux risques du marché. Son activité est générée totalement in situ contrairement aux bureaux. Sa clientèle doit donc impérativement se rendre sur place. Enfin, le commerce a des particularités strictes de création et de pérennité.
Les conditions à respecter
Le potentiel de dépenses commercialisables dépend de la zone primaire dense (clientèle résidant dans un périmètre de 5 à 10 minutes, constituant le cœur de cible des commerces), des flux motorisés issus de la zone secondaire et du taux d’emprise appropriée à la concurrence (capacité du pôle commercial de quartier à capter sa clientèle sur sa zone de chalandise).
Le facteur d’attractivité articule trois points : la visibilité des enseignes et les linéaires des commerces ; la nécessité d’un assortiment suffisant aux besoins de la population actuelle ; la proximité des commerces et des équipements publics.
La troisième condition à respecter est le confort d’usage. Cette notion englobe à la fois l’accessibilité aux commerces en voiture comme à pied, la possibilité de stationner.
Les modalités de mise en œuvre
Il faut monter un projet concerté préservant les exploitations viables à transférer, mettant en œuvre une logique de construction avec celle de démolition, évaluant très en amont les indemnités d’éviction (Indemnisation du fonds de commerce aux commerçants) et de dépossession (Indemnité due au bailleur) ; il importe également d’enclencher une dynamique de projet, d’associer les leaders et de préempter suffisamment. Enfin, la gestion du processus dans le temps est, bien sûr, importante : la population connaît une évolution lente alors que l’image du quartier doit progresser vite et qu’il est nécessaire que les opérateurs soient séduits très tôt…
Les enseignements en matière de critères des opérateurs et des investisseurs
En matière de commerce comme d’économie, les opérateurs privés sont d’abord sensibles à l’image du quartier. On ne peut pas les faire venir dans un secteur déprécié : il importe donc de mettre en œuvre un certain nombre de conditions préalables pour enrayer durablement toute tendance négative. Ensuite, la création de locaux inappropriés aux marchés des investisseurs, en termes de dimensionnement, de coûts et de confort est, bien sûr, inutile.
Ainsi, leurs principes, bien que pouvant connaître une certaine élasticité, ne dérogent guère aux règles suivantes : nécessité de créer une offre ordinaire, contribuant à retrouver une vie de quartier, mais aussi pouvant se revendre ultérieurement ; justesse du calibrage des surfaces de vente (il importe de résister à la pression des élus qui ont tendance à être souvent trop ambitieux) ; mise en œuvre d’études préalables précises afin d’apprécier modalités commerciales et fonctionnelles ; pertinence du taux de rendement ; instauration d’une sécurité locative et d’une progressivité de loyers sur 6 à 9 ans, subventionnée par l’ANRU (L’ANRU peut prendre en compte la fragilité des opérations commerciales et financer le différentiel entre le taux attendu par l’investisseur sur son rendement locatif et le loyer réel que va pouvoir payer l’exploitant.)
Intervention de François Kossmann - Objectif Ville Consultants, dans le cadre d’un Atelier du renouvellement urbain de l’ARRA le 8 avril 2005
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