Le plan stratégique de patrimoine et son articulation avec le PLH

Réaffirmé chaque année par la circulaire de programmation, le contenu du PSP a été défini par la circulaire du 3 mai 2002. Il comporte quatre étapes :

- Le diagnostic stratégique des ensembles immobiliers
- Une analyse des enjeux
- La détermination des orientations
- Les arbitrages et la finalisation du plan

Le diagnostic stratégique des ensembles immobiliers

- L’appréciation du marché local de l’habitat, c’est être en capacité de qualifier le potentiel de commercialité à long terme des logements (pérennité de la demande) et de mesurer le potentiel de développement (clientèle/produits/territoires)
- L’évaluation de l’attractivité est au cœur du PSP : il s’agit de « classer » le patrimoine en famille d’enjeux en croisant plusieurs critères (environnement urbain, qualité du bâti, fonctionnement social, niveau de service rendu)
- La mesure de la performance économique consiste à calculer les marges de manœuvre de l’organisme, groupe par groupe et/ou de façon consolidée.
- Enjeux : objectivité du diagnostic (choix de méthodes : dire d’expert, diagnostic en marchant, enquêtes…), caractère prospectif, association des habitants et des partenaire

Selon les méthodes d’élaboration retenues, la politique de développement ne constitue pas toujours un volet à part entière du PSP. Les enquêtes de satisfaction peuvent compléter de façon pertinente l’analyse de l’attractivité.

Volet économique

La marge locative (rendement économique avant paiement de la TFPB et des annuités) constitue l’indicateur économique de référence pour l’analyse à l’échelle du groupe, et l’autofinancement reste l’indicateur normatif de la santé financière de l’organisme. Ce dernier peut également se révéler également riche d’enseignement à l’échelle du groupe il est également incontournable dans le cadre d’arbitrages patrimoniaux, tels que la vente ou la démolition.

Articulation entre les PSP et les PLH

Le Programme local de l’habitat est le cadre de référence à l’échelle du territoire communautaire. Il est l’expression de la stratégie de la collectivité pour six ans minimum

Le Plan stratégique de patrimoine est le document stratégique à l’échelle du patrimoine de l’organisme définissant à moyen terme les interventions sur le parc existant et les volontés de développement.

Il s’agit de deux documents de même nature mais avec des limites. Les PLH, dans leur grande majorité, restent encore peu précis et peu territorialisés. Les PSP sont insuffisamment exploités dans l’élaboration de la politique locale.

Une des difficultés pour les organismes est le morcellement de leur PSP par territoire d’intervention, la somme locale des déclinaisons des PSP ne constituant pas nécessairement une vision cohérente des territoires puisque chaque PSP renvoie à une stratégie distincte. C’est tout l’enjeu des contractualisations entre opérateurs et collectivités de procéder à cette articulation (voir article sur les contrats de plan mettre en lien)

Des démarches de consolidations des PSP sont conduites dans le Rhône et dans l’Ain. Ces démarches, malgré leur complexité, représentent un réel enjeu pour les pour faire valoir collectivement leurs besoins sur l’ensemble d’un territoire.



Thème débattu dans le cadre d’une rencontre des Ateliers de la décentralisation, le 1^er avril 2005