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Les adaptations locales (aides, plafonds de ressources, loyers plafonds)
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Instaurées en 1995 pour faciliter l’équilibre financier des opérations et la mixité des quartiers en tenant compte des contextes locaux, les marges locales peuvent porter sur les aides de l’Etat, les loyers et les plafonds de ressources. La rencontre du 18 novembre 2005 des ateliers de la décentralisation a permis d’aborder ce sujet.
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Ce qui change
La Loi Libertés et responsabilités locales transfère la possibilité d’adapter les marges locales du préfet aux EPCI et conseils généraux délégataires des aides à la pierre.
Les aides de l’Etat
En application de la loi du 13 août 2004, le décret du 3 mai 2005 rend possible :
- une majoration de 5% du taux de subvention dans des secteurs déterminés du PLH,
- une majoration de l’assiette de subvention (à travers le coefficient de majoration locale) dont les conditions sont renvoyées à la convention elle-même.
L’impact sur le financement de l’opération est plus important à travers le taux de subvention.
La Métro a effectué en 2005 une simulation de majoration du taux de subvention de 5% :
- sur 20% de la production en contrepartie d’un plafonnement du loyer au barème APL,
- sur 20% de la production en contrepartie d’un engagement de maîtrise des charges,
- sur 20% de la programmation PALULOS.
Cette simulation conduisait à un besoin en financement complémentaire de l’Etat de 1,2 M€, soit une enveloppe totale de 4,8 M€ au lieu de 3,6 M€ pour 814 logements.
Les plafonds de loyer
La circulaire du 23 décembre 2004 autorise un déplafonnement du coefficient de majoration des loyers jusqu’à 30% par rapport au loyer de base (contre 12% et 18% avec ascenseur).
Dans le cadre d’un travail conduit par ABC Hlm, en préparation de la convention de délégation du Grand Lyon, un déplafonnement du coefficient a été simulé (12 à 18% en construction neuve et 7 à 12% en acquisition amélioration). Toutes choses égales par ailleurs, ce déplafonnement permet d’augmenter la quotité d’emprunt et de diminuer de 4% le recours au financement du Grand Lyon.
Les organismes, confrontés à des difficultés d’équilibres d’opérations, souhaitent que les collectivités étudient ces possibilités, mais sont évoquent la difficulté à argumenter une augmentation possible des loyers dans un contexte de raréfaction de l’offre à bas loyer.
La piste qui est retenue sur les territoires est celle de l’approche dite « Bas de quittance » (loyer + charges – APL) qui se base sur l’analyse approfondie des opérations de qualité environnementale visant les économies d’énergie. Une démarche partenariale est en cours sur Le Grand Lyon.
L’offre nouvelle étant marginale par rapport à l’ensemble du parc, cette réflexion sur les loyers et l’accessibilité sociale du parc sera conduite dans le cadre de la mise en œuvre du conventionnement global.
Les plafonds de ressources
Si les dérogations locales restent temporaires, elles peuvent atteindre 30% en réponse à un objectif de mixité sociale dans trois cas :
- logements d’un même immeuble situés dans des quartiers avec une vacance supérieure à 20% des logements sociaux,
- logements situés en ZUS,
- logements d’un même immeuble ou ensemble immobilier dont 65% des ménages bénéficient de l’APL.
Les questions posées
Le faible recours par les délégataires aux adaptations locales dans les premières conventions était il conjoncturel, tant la prise de délégation s’est parfois réalisée sur des calendriers très serrés, ou plus structurel ? Les collectivités rencontrent-elles des difficultés de mise en œuvre de ces adaptations locales, difficultés techniques, ou difficultés à s’appuyer sur des argumentaires acceptables par les élus ?
Ces questions restent posées, des démarches sont en cours sur certains territoires et devront faire l’objet d’une analyse et d’un échange d’expériences.
Un rendez-vous à prendre pour les Ateliers de la décentralisation !
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