Principes généraux

Les conventions globales de patrimoine, ou conventionnement global, sont prévues par la loi Libertés et responsabilités locales du 13 août 2004. Un décret d’application est attendu d’ici la fin de l’année 2006 qui devra confirmer les hypothèses de travail sur lesquelles les organismes de Rhône-Alpes, se préparent à sa mise en œuvre.

Le conventionnement global est une démarche volontaire que peuvent engager les organismes de logement social, pour 6 ans, qui se traduit par une convention avec l’Etat.

Cette convention est fondée sur un plan stratégique de patrimoine, après consultation des E.P.C.I. et départements délégataires, l'organisme étant associé à cette consultation. La convention contient un classement des immeubles, en fonction du service rendu, présente la politique d’investissement de l’organisme, et notamment son plan de mise en vente du patrimoine, et ses engagements sur la qualité du service rendu.

La convention comprend également un cahier des charges de la gestion sociale qui précise les conditions d’occupation et de peuplement des logements et la détermination des loyers. Les engagements du cahier des charges se substituent à ceux des conventions A.P.L. en vigueur.

Champ d’application du cahier des charges de la gestion sociale

Le cahier des charges de gestion sociale porte sur l’ensemble des logements de l’organisme sur lesquels il a un droit réel (ni commerces, ni locations accessoires).  Les foyers logements devraient constituer une catégorie particulière du champ du conventionnement global.

Le patrimoine qui sera construit après la signature de la convention ne rentrera dans le champ du conventionnement global qu’après une période de 12 ans.

Loyers

La signature d’une convention globale de patrimoine permet à l’organisme de procéder à la redistribution des loyers plafonds des immeubles en tenant compte du niveau de service rendu, et de mettre en œuvre une politique des loyers plafonds plus équitable en faisant participer aux évolutions annuelles des loyers les logements (environ 50%) dont les loyers étaient plafonnés, tout en continuant à assurer la mixité de l’accueil au sein du parc locatif social. La redistribution concerne les loyers plafonds et non les loyers pratiqués.

 

Cette redistribution conduit à un classement des groupes en fonction du service rendu aux locataires, apprécié à partir :
       - de la qualité de construction et des prestations techniques
       - de la localisation de l’immeuble et son environnement
       - d’autres éléments d’attractivité pour les habitants.

Engagement de mixité sociale

Le cahier des charges de gestion sociale prévoit que dans les immeubles classés dans la meilleure catégorie de service rendu, l’organisme s’engage à loger au moins 30 % de ménages disposant de ressources inférieures à 60 % des plafonds Hlm.

Supplément de loyer de solidarité (SLS)

L’organisme qui signe une convention globale de patrimoine peut continuer à définir son propre barème de supplément de loyer de solidarité.

Concertation

La concertation avec les représentants des locataires portera sur le classement des immeubles en fonction du service rendu. Le texte renvoie au plan de concertation locative les modalités de cette concertation.

Mais la concertation ne concernera pas seulement les représentants des locataires. Elle devra également s’engager avec les collectivités locales et avec les autres bailleurs présents sur un territoire donné.

Abattement TFPB

L’article 92 de la loi de programmation sociale du 18 janvier 2005 précise que l’abattement de 30 % sur la TFPB des logements situés en ZUS, accordé aux organismes qui ont déjà signé une convention d’abattement de TFPB, sera prolongé jusqu’en 2009 pour les organismes qui signeront une convention globale de patrimoine. Cette disposition s’applique à compter du 1er janvier de l’année suivant la signature de la convention.