Le contexte de l’opération

Située sur la commune de Vaulx-en-Velin, dans le quartier Ecoin, la résidence étudiante, construite en 1975 en bordure de la ZUP, bénéficie d’une très bonne desserte et d’un accès au boulevard périphérique et à l’autoroute. Depuis le milieu des années 90, l’établissement était néanmoins confronté à un manque d’attractivité, une fuite des locataires vers Lyon, des charges non couvertes, et des pertes financières pour l’organisme propriétaire, l’OPAC de Villeurbanne.
Avec les partenaires, la décision a été prise de restructurer lourdement le bâtiment et de trouver un autre usage à cette résidence ; l’opération, inscrite au sein du périmètre GPV, a ainsi bénéficié de la volonté politique de transformation et de redynamisation de la ville.
Les études de marché alors conduites ont montré l’opportunité d’implanter des activités de bureaux en substitution à la résidence étudiante. L’organisme a souhaité s’appuyer sur un cabinet spécialisé pour définir le programme, réaliser les études de pré commercialisation et commercialiser les bureaux.

Le programme de l’espace Carco

L’espace Carco, aménagé en 2000, regroupe aujourd’hui trois sortes d’activités : une crèche de 364 m2 accueillant 30 enfants ; un équipement de quartiers de 1 442 m2 qui abrite des associations ; des bureaux, pour une surface totale de 1 861 m2 dont 610 m2 sont consacrés à une pépinière d’entreprises.
Le centre d’activités avait, à l’origine, pour public cible, les petites entreprises dans des surfaces de bureaux de moins de 100 m2. Ceci a été respecté à l’exception d’un occupant qui a souhaité disposer d’une surface de 1000 m2 de bureaux. Les baux ont une durée de 3, 6 ou 9 ans et les loyers oscillent entre 74 et 82 € HT par an et par mètre carré, charges comprises. Depuis mi 2001, le site est occupé totalement, y compris par les équipements de quartier ; il a même dû être étendu de plus de 400 m2 pour répondre à la demande.

Le projet global a représenté un coût de 3 560 k € financés par plusieurs partenaires : Région, Grand Lyon, Etat, Europe, Ville de Vaulx-en-Velin, CAF, puis OPAC dans le cadre d’un emprunt. L’équilibre financier de cette opération a été calculé sur un taux de remplissage de 75 % sur une durée de 25 ans.

Les enseignements

Parmi les conditions de réussite, il faut souligner la volonté politique partagée de tous les partenaires de voir le site et le quartier transformés. L’espace Carco exerce aujourd’hui une réelle attractivité sur l’ensemble du secteur. De même, ces acteurs ont su se montrer réactifs pour adapter le projet au fil de son élaboration. 
Un des moteurs de la démarche a été l’avantage fiscal du fait de la localisation du site en ZFU. 
De même, pour faciliter l’arrivée des occupants, de nouvelles places de stationnement ont été créées, une alarme pour la sécurité a été mise en place. 
La gestion directe de ce produit par l’OPAC de Villeurbanne constitue également un atout. 
L’organisme déplore néanmoins quelques difficultés rencontrées au cours du montage du projet : lourdeur administrative liée à la présence de plusieurs partenaires financiers, code des marchés publics, méconnaissance du tissu des entreprises…

Expérience présentée par Christian Champet de l’OPAC de Villeurbanne en Atelier du renouvellement urbain de l'ARRA le 8 avril 2005