ARRA-Habitat - Association Régionale Rhône-Alpes des organismes de logement social - Observatoire de la Production : Retour sur l’année 2009
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Observatoire de la Production : Retour sur l’année 2009    

Des organismes mobilisés pour communiquer sur la construction des logements sociaux...

Depuis 2004, l’ARRA a développé et mis en place un Observatoire de la production du logement social neuf. Les données recueillies depuis six ans constituent aujourd’hui une base de données regroupant 2 000 opérations de construction neuve ou d’acquisition amélioration représentant environ 30 000 logements. L’analyse et la synthèse de ces données permettent aux organismes Hlm, à travers la publication des Cahiers de l’Observatoire, de communiquer sur les enjeux et les évolutions qui traversent la maîtrise d’ouvrage Hlm ces dernières années.



La légitimité et la pertinence d’un tel outil n’a pu se mettre en place qu’avec une forte collaboration des organismes Hlm qui ont su mobiliser leurs équipes et montrer l’intérêt qu’aurait cet instrument pour asseoir un discours objectivé sur les conditions de production des opérations de logement social.  Aujourd’hui, l’Observatoire recense annuellement environ 50 % de la programmation, soit une moyenne  de 5 000 logements par an. Même si la taille de cet échantillon permet une bonne représentativité des caractéristiques communes de la production, il est nécessaire de maintenir la mobilisation dans les organismes afin d’augmenter la proportion de logements saisis.

Les Cahiers de l’Observatoire de la Production 2009 peuvent être consultés ou téléchargés sur le site internet de l’ARRA dans le menu Communication / Publications de l’ARRA.
 
Des coûts de production toujours élevés malgré la baisse d’activité du secteur immobilier
 
Les données issues de l’Observatoire pour les opérations programmées en 2009 confirment la situation à laquelle nous sommes confrontés aujourd’hui et qui voit une aggravation des conditions de production pour les opérateurs Hlm et une détérioration des conditions d’accès à un logement à coût acceptable pour une grande majorité des ménages. Les chiffres de l’année 2009 montrent certes un relâchement des coûts de travaux dans certains territoires, sans que l’on puisse pour autant parler d’une baisse généralisée, car, sur bon nombre d’autres territoires les coûts de travaux ont continué de progresser, à un rythme toutefois plus lent qu’au cours des cinq années précédentes.

Sur le front des coûts liés au foncier, les tendances à l’œuvre depuis ces dix dernières années n’ont pas été remises en question et les charges foncières ont continué d’augmenter en 2009. Il faut souligner que les ressources foncières utilisées dans les opérations programmées en 2009 avaient sans doute été acquises alors que le marché était encore au plus haut. Il conviendra néanmoins de vérifier dans les données recueillies dans les prochaines années si l’on constate une inflexion à la baisse du prix des terrains qui pourrait être imputée à la crise qu’a subie le secteur du logement.

En tout état de cause, cette option parait pour le moins improbable puisque les tendances que l’on constate aujourd’hui montrent que les hausses de prix enregistrées en 2010 en Rhône-Alpes, du moins pour l’immense majorité des territoires où le marché de l’habitat reste tendu, ont fait retrouver aux prix un niveau presque identique à ceux de 2008.

La situation de 2010 a certes été atypique et l’on peut s’attendre à ce que cette conjonction de phénomènes qui poussent à la hausse ne soit pas au rendez vous en 2011. 2010  aura en effet vu une forte mobilisation des organismes dans le cadre du plan de relance, des marchés dopés par les taux d’intérêt bas et des effets d’aubaines liés à la fin de la déduction des intérêts d’emprunt et la réduction des avantages « Scellier ». A cela, il faut ajouter que l’immobilier apparait aujourd’hui plus que jamais comme une valeur refuge qui risque de drainer des fonds auparavant placés en Bourse.

A quand la prochaine crise ?
 
Dans ce contexte, nous pouvons faire écho aux propos de certains économistes qui estiment que la hausse des prix de l’immobilier ne pourra se poursuivre éternellement, alors que l’on constate  chaque jour une inadéquation flagrante entre les prix d’accès au logement et les revenus disponibles des ménages. On peut également rappeler que certaines estimations font état d’une surévaluation du marché immobilier français, pouvant aller jusqu’à 30 % dans les secteurs les plus tendus. La question est bien sûr de savoir si l’atterrissage sera brutal comme en 2008, avec une crise qui sera peut être plus profonde, ou si les pouvoirs publics et les collectivités locales seront en capacité d’assurer une régulation afin d’amortir un tel choc.

Pour ce qui concerne les organismes Hlm, il semble vraisemblable d’attendre à court terme une poursuite de la hausse des coûts de construction, liée à la fois au renchérissement du foncier et des coûts de travaux, avec la généralisation du label BBC et les tensions que connait le marché des matières premières.

Par ailleurs, les conditions du financement vont aussi se durcir du côté de l’Etat, avec un désengagement programmé et la ponction du potentiel financier des organismes, comme de celui des collectivités qui auront des arbitrages douloureux à réaliser, notamment pour trouver des marges de manœuvre pour assurer la réhabilitation énergétique du parc existant. La combinaison de ces facteurs risque de compromettre pour l’avenir les capacités d’investissement des opérateurs Hlm alors que le besoin de logements abordables reste immense.
 
Un contexte financier, technique et règlementaire qui a induit de rapides mutations
 
Pour les organismes Hlm, les chiffres présentés dans l’Observatoire donnent à voir que l’effort de production, tant en volume qu’en qualité, reste maintenu. Les exigences environnementales et celles liées à la sécurité ou l’accessibilité sont prises en compte, de même que l’exigence de qualité globale qui permet de proposer un cadre de vie agréable et confortable aux habitants. Sur le plan de loyers, les organismes Hlm ont développé une production orientée proposant des loyers destinés aux ménages disposant des revenus les plus bas.  La part du PLAI a ainsi quasiment doublé entre 2004 et 2009, passant de 8 à 15 % de la programmation de la région Rhône-Alpes. 

Le défi qui attend aujourd’hui les organismes Hlm sera de maintenir un volume de production élevé alors que la majorité des indicateurs est passée dans le rouge, que l’on parle du contexte de financement ou des besoins des ménages, de plus en plus pressants en cette période de crise. Les besoins de rénovation du parc existant vont également drainer les fonds propres et les subventions des collectivités et amoindrir les marges de manœuvre dont disposent aujourd’hui les organismes pour équilibrer les opérations neuves.

Les évolutions rapides auxquelles nous avons assisté ces dernières années ont conduit les organismes à modifier les processus de la maîtrise d’ouvrage pour s’adapter à de nouvelles réalités.
 
Quelles solutions pour garantir la place du logement social dans les villes de demain ?
 
Dans le même temps, les organismes ont étoffé leurs capacités de maîtrise d’ouvrage et posé les bases d’une réflexion stratégique et de modes processus opérationnel sur les questions énergétiques et environnementales. Face à la crise, au désengagement de l’Etat et aux mutations qui sont en cours dans les collectivités territoriales, les organismes Hlm souhaitent rappeler que l’accès au  logement, bien fondamental s’il en est, doit être conforté et sanctuarisé afin de maintenir le niveau de production actuel, qui bien qu’étant élevé, ne permet pas d’envisager à moyen terme un relâchement significatif des difficultés d’accès à un logement à coût acceptable.

Les organismes Hlm se font les principaux défenseurs d’une remise à plat de la fiscalité et du financement du logement social qui permettent d’agir sur les conditions du marché pour maîtriser les dérives des bulles spéculatives. Les organismes souhaitent travailler de concert avec les entreprises du bâtiment, de même qu’avec les concepteurs afin de proposer des solutions techniques répondant aux exigences actuelles et permettant des coûts acceptables.
 
ARR@net n° 26 - Mars 2011
 
 
 

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