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Finances et Maîtrise d’Ouvrage : retour sur le Club transversal du 2 décembre 2008    

Pourquoi un Club «transversal» ? L’ARRA souhaite proposer à travers cette animation professionnelle un regard sur des expériences d’organismes Hlm qui ont réussi à mettre en oeuvre dans leur fonctionnement des mécanismes et une « culture d’entreprise » permettant le décloisonnement des services et la circulation de l’information.

Dans le contexte difficile que connaissent aujourd’hui les organismes Hlm, cette exigence de transversalité sera la garantie de la qualité du service rendu aux locataires, aux financeurs. Elle permettra l’optimisation des moyens alloués pour assurer les missions d’intérêt général qui sont les nôtres.



Les maîtres d’ouvrage Hlm de la région Rhône-Alpes ont en effet largement développé ces dernières années leurs capacités de production pour répondre à une demande de logement à loyers abordables toujours en augmentation. L’emballement et la surchauffe de l’économie, et en particulier la bulle immobilière, ont dans le même temps entraîné les organismes de logements sociaux dans une spirale inflationniste qui a fini par mettre en péril les fragiles équilibres de montage d’opération. Les symptômes de cette situation sont connus : hausses des charges foncières, explosion des coûts de travaux (sous les effets combinés de la saturation de l’appareil productif des entreprises du bâtiment et des nouvelles exigences de qualité), mises de fonds propres toujours plus conséquentes pour corriger les déséquilibres.

Face à de telles évolutions des conditions de montage d’opérations, il nous a semblé nécessaire de pouvoir mettre en lumière quelles en ont été les conséquences sur les modes de travail des services financiers et de maîtrise d’ouvrage.
 
Pluralis et l’Opac du Grand Lyon ont accepté de se prêter à ce jeu qui consistait à dévoiler le fonctionnement de cette activité stratégique : mécanismes d’arbitrage, outils de simulation, processus de contrôle et de dérogation, circuit de décision…
 
Sans entrer dans le détail des organisations de ces deux opérateurs, qui présentent des différences à bien des égards, plusieurs thèmes convergents se sont retrouvés dans les exposés de François Béraud et Olivier Dakessian (Opac du Grand Lyon) comme dans celui
d’Alain Bich et Isabelle Saluïn (Pluralis).
 
Une éthique et des outils
 
L’évolution récente dans les processus de maîtrise d’ouvrage et celles qui sont à venir vont renforcer le besoin de transversalité dans le fonctionnement des organismes. Derrière ce « concept » se cache avant tout les exigences d’une gestion qui ménage des espaces d’échanges entre les services, propices à résoudre les difficultés et à inventer des cadres de travail et des outils partagés.
 
Dans les exposés de Pluralis et de l’Opac de Grand Lyon, les maîtres mots sont dialogue, échange, partage des outils de travail et des missions. Le choix pour ce Club d’une intervention à deux voix a permis de mettre en lumière de manière détaillée les processus de collaboration entre Finances et Développement et leur étroite imbrication dans les choix qui engagent la stratégie de l’organisme.
 
Ce fonctionnement, cette « culture d’entreprise », comme l’appelle Alain Bich n’est bien sûr pas le fruit du hasard, elle découle d’une volonté de parvenir à une organisation plus optimale. Pour sa part, Pluralis s’est engagé dans la voie d’une certification « Qualimo » pour son processus de maîtrise d’ouvrage. Comme l’indique Alain Bich, cette certification a été une démarche longue et complexe et a permis de «  formaliser les procédures » et mettre un certain nombre de choses à plat. Cette démarche avait en fait trois objectifs majeurs : optimiser l’organisation des processus impactés par l’activité de maîtrise d’ouvrage, introduire de la transversalité dans le fonctionnement des services impliqués et garantir la qualité finale du produit livré aux clients.
 
 
De son coté, l’Opac du Grand Lyon a développé des outils « maisons » pour le suivi des opérations. Ces outils, qui ont été élaborés et améliorés pendant plusieurs années et sont partagés et utilisés par la maîtrise d’ouvrage et le service financier de l’Opac du Grand Lyon. Olivier Dakessian précise « il s’agit d’un outil de travail quotidien qui est mis à jour en temps réel par le chargé d’opérations et qui permet aux directeurs des service de valider les hypothèses des opérations ».
 
Des processus de décision très encadrés
 
Pour ce qui concerne la formalisation des processus de décision et d’engagement, d’un coté comme de l’autre, des dispositifs de contrôle et de contreseing sont prévus depuis l’étude de faisabilité et l’achat du foncier et jusqu’ a la clôture de l’opération. Ce formalisme permet de verrouiller les étapes clés du montage et d’assurer que chaque servie a pu en valider les hypothèses. Isabelle Saluïn fait ainsi remarquer que suite à la certification, les décisions budgétaires d’engagement des travaux sont revenues dans le giron du service financier et que cette situation lui parait plus satisfaisante.
 
François Béraud fait remarquer que ces procédures ont démontré leur efficacité dans un contexte où les dossiers étaient déposés pour financement de plus en plus tôt, avec l’inévitable lot de recalage nécessité par des prix de revient qui ne collaient plus avec les estimations de départ. En l’absence de procédure stricte, ces recalages et les arbitrages nécessaires auraient été plus difficiles à réaliser, pouvant alors entraîner l’organisme dans des situations périlleuses pour sa santé financière.
 
A l’heure de la crise financière et immobilière, on ne peut que se féliciter que des processus de maîtrise d’ouvrage soient strictement encadrés et que des gardes fous soient posés pour garantir la pérennité de la gestion et alerter les politiques lorsqu’ils sont remis en question.
 
L’objectif de cette rencontre transversale était de montrer des exemples concret de pratiques professionnelles favorisant la coopération et les échanges entre services opérationnels.            Il resterait également beaucoup à dire sur les évolutions du montage technique et financier des opérations, une prochaine rencontre de Club pourrait être organisée en apportant des éclairages à partir d’exemples ou de questionnements d’autres bailleurs.
 
L’ouverture de ce Club transversal semble aussi devoir être proposé en direction des services gestionnaires (charges, unité territoriale, maintenance) afin de pouvoir établir des passerelles qui nous permettront de mailler encore davantage les chaînes de décision et d’interactions dans l’acte de construire et de gérer, notamment dans la définition d’indicateur communs intégrant les principes du Développement Durable.

ARR@net n° 19 - Janvier 2009


 

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